Visite virtuelle, visioconférence, application mobile : la tentation de
réaliser un état des lieux « à distance » grandit, surtout quand bailleur ou
locataire ne peuvent pas être physiquement présents. Est-ce légalement possible
en Belgique ? La réponse est nuancée.
Ce que dit la loi
Aucun texte n’impose la présence physique simultanée des parties pour la
réalisation matérielle du constat — ce qui compte légalement, ce
sont les qualités du document : détaillé, contradictoire, daté,
signé. En revanche, le caractère contradictoire suppose que les deux
parties aient pu, d’une manière ou d’une autre, prendre connaissance
du contenu et donner leur accord.
Ce qui fonctionne bien à distance
- Un expert se déplace seul sur place, filme et photographie
chaque pièce, puis transmet le rapport aux deux parties qui le valident à
distance (signature électronique, accord écrit). C’est la formule la plus
courante et la plus solide : le contradictoire porte sur la validation du
rapport, pas sur la présence physique lors du constat. - Une visioconférence guidée, où l’expert (ou l’une des
parties) filme en direct pendant que l’autre partie suit et commente en temps
réel — utile quand une des parties est à l’étranger, mais demande une bonne
qualité de connexion et une vraie rigueur pour ne rater aucun recoin. - Les annexes vidéo, dans tous les cas : une vidéo datée,
filmée pièce par pièce, complète utilement un constat écrit — à distance ou non.
Où sont les limites
- Une vidéo seule, sans document écrit signé, n’a pas la même
force probante qu’un état des lieux formel : elle documente, mais ne
« contractualise » pas un accord sur l’état du bien. - La qualité de l’image ne permet pas toujours de constater
des défauts fins (fissure légère, tache discrète) — l’expert présent
physiquement reste plus fiable sur ces points. - En cas de litige, un juge appréciera la solidité de la
preuve au cas par cas : un dossier photo/vidéo complet, daté et accepté par
écrit par les deux parties pèse largement plus qu’une vidéo isolée sans validation.
Dans quels cas y recourir ?
La formule « expert seul sur place + validation à distance » convient bien
quand une partie est éloignée géographiquement (expatriation,
héritage, bien secondaire) ou pour les locations de courte durée
à rotation rapide, où un passage physique à chaque changement d’occupant n’est
pas réaliste (voir
état
des lieux et location de courte durée).
En pratique
Pour rester protégé :
- Privilégiez un rapport écrit signé par les deux parties,
même si le constat a été filmé à distance. - Faites réaliser le constat matériel par un expert — c’est
ce qui compense l’absence physique des parties. - Conservez toutes les preuves d’horodatage (date des
fichiers, échanges de validation).
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