L’état des lieux est le document qui décrit, pièce par pièce, l’état
d’un logement loué à un moment précis du bail. C’est la seule preuve qui permet, en
fin de location, de distinguer l’usure normale des dégradations imputables au
locataire — et donc de savoir si la garantie locative doit être retenue, en tout ou
en partie.
Depuis la régionalisation du bail d’habitation, les règles diffèrent légèrement
entre la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale
et la Flandre. Le principe, lui, est identique partout : l’état des
lieux d’entrée doit être détaillé, contradictoire
(établi en présence des deux parties) et enregistré avec le bail.
Pour un sujet précis, rendez-vous directement sur la page dédiée :
état des lieux d’entrée,
état des lieux de sortie,
état des lieux avant travaux,
réception provisoire,
expertise en valeur — ou sur la page de votre région
(Wallonie,
Bruxelles, et les provinces).
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À quoi sert un état des lieux, et pourquoi il est indispensable
Un état des lieux poursuit un seul but : fixer une référence. À
l’entrée, il photographie l’état du bien avant l’emménagement. À la sortie, on compare
le bien à cette référence, poste par poste.
Sans état des lieux d’entrée détaillé, la loi joue contre le bailleur :
le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du
bail. Autrement dit, le propriétaire ne peut quasiment rien réclamer au titre des
dégradations, sauf à apporter une preuve contraire — ce qui est rarement possible.
L’état des lieux doit être enregistré en même temps que le bail,
gratuitement, par le bailleur, dans les deux mois. Un bail non enregistré prive le
propriétaire de certaines protections et permet, pour un bail de résidence principale
de longue durée, au locataire de partir sans préavis ni indemnité.
Les trois types d’état des lieux locatif
Entrée
Obligatoire. Avant l’entrée dans les lieux ou pendant le premier mois d’occupation
(15 jours pour un bail court). C’est la pièce maîtresse : tout le reste en découle.
Sortie
À la remise des clés, logement vide. Il se compare à l’état des lieux d’entrée et
chiffre les dégâts locatifs après déduction de l’usure normale et de la vétusté.
Avant travaux
Rien à voir avec la location : il protège un propriétaire avant un chantier voisin,
en constatant l’état d’un bâtiment pour établir les responsabilités en cas de fissures.
À distinguer aussi de la réception provisoire d’un
bien neuf et de l’expertise en valeur.
État des lieux par un professionnel ou entre particuliers ?
La loi autorise l’état des lieux à l’amiable (bailleur + locataire,
sans tiers). Il est parfaitement valable — à condition d’être vraiment détaillé, daté,
signé et documenté par des photos. En pratique, c’est là que naissent la plupart des
litiges.
| Critère | Expert immobilier | Entre particuliers |
|---|---|---|
| Valeur juridique | Identique | Identique |
| Objectivité | Tiers neutre, vocabulaire technique | Risque de parti pris, descriptions floues |
| Niveau de détail | Systématique (grille, cotation, annexes photo) | Variable, souvent incomplet |
| Litige en sortie | Rare — le document fait référence | Fréquent — « c’était déjà comme ça » |
| Coût | 100 à 250 € en moyenne, partagés 50/50 | Gratuit (temps + photos) |
| Délai | Rendez-vous sous 24-48 h via Etaloc | Immédiat |
Dès que l’enjeu dépasse la garantie locative d’un studio : bien meublé, colocation,
logement de standing, ou simplement une relation locative qui commence mal. Le coût
d’un expert à l’entrée est sans commune mesure avec celui d’un litige en fin de bail.
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Ce que dit la loi selon votre région
Wallonie
Décret du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation. État des lieux détaillé et
contradictoire obligatoire, à l’amiable ou par expert désigné de commun accord. Frais du
tiers partagés par moitié. Détail pour la Wallonie.
Région de Bruxelles-Capitale
Ordonnance du 27 juillet 2017. Mêmes principes : état des lieux détaillé, contradictoire,
établi pendant le premier mois, enregistré avec le bail.
Détail pour Bruxelles.
Flandre
Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. « Plaatsbeschrijving » obligatoire,
contradictoire, avant l’entrée ou pendant le premier mois.
Combien coûte un état des lieux en Belgique ?
Pour un état des lieux locatif réalisé par un expert, comptez en moyenne
100 à 250 € selon la surface, le nombre de pièces et la région. Ce montant
est partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire lorsqu’il est
confié à un tiers.
Un état des lieux avant travaux ou une expertise en valeur suivent une autre logique de
prix. Voir la grille de prix détaillée ·
Demander un devis gratuit.
Quand et comment se déroule l’état des lieux ?
- Le moment. Avant la remise des clés ou dans le premier mois. Ne jamais
emménager « en attendant » : tout meuble installé fausse le constat. - Le contradictoire. Les deux parties (ou leurs mandataires) sont
présentes et signent. Un état des lieux établi par une seule partie n’a pas de valeur. - Le détail. Pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries,
sanitaires, chauffage, électroménager. On note l’état et on photographie. - Les annexes. Photos et vidéos datées, relevés de compteurs, nombre de
clés. Elles font partie intégrante du document. - L’enregistrement. Bail + état des lieux, ensemble, au bureau Sécurité
juridique compétent. Gratuit, à charge du bailleur.
Des modifications peuvent être ajoutées pendant le premier mois d’occupation (15 jours
pour les baux courts) si un défaut apparaît après coup. Passé ce délai, le document est figé.
Questions fréquentes
L’état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?
Oui. Dans les trois régions, un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire est
requis. À défaut, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état constaté en fin
de bail, ce qui prive le bailleur de tout recours pour dégradations.
Qui paie l’état des lieux d’entrée ?
Quand il est réalisé par un tiers (expert), les frais sont partagés par moitié entre le
bailleur et le locataire. Un état des lieux fait entre particuliers ne coûte rien.
Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux ?
Le bail reste valable, mais la présomption légale joue en faveur du locataire : le
logement est réputé avoir toujours été dans l’état où il se trouve à la sortie. En pratique,
le propriétaire ne peut plus rien facturer sur la garantie locative.
Peut-on contester un état des lieux, et dans quel délai ?
Oui. Les remarques peuvent être portées pendant le premier mois d’occupation. Ensuite, la
contestation passe par un accord amiable, une médiation, puis éventuellement le juge de paix.
Voir état des lieux
amiable ou judiciaire : litiges et recours.
Un état des lieux entre particuliers est-il valable ?
Juridiquement, oui : il a la même valeur qu’un état des lieux d’expert. Le risque n’est
pas légal mais pratique — un document trop vague se retourne contre celui qui l’invoque.
Fait sans expert, il doit être aussi précis qu’un constat professionnel.
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